佛山市农村集体“三资”管理服务改革一问一答（佛山农村集体资产交易管理）
1.目前平台提供哪些交易方式，涉及的有关交易通则有哪些？
答：目前市农村集体“三资”智慧云平台提供网上竞投、网上竞投（批量）、简易竞投、公开协商、定价招租、书面竞投等6种交易模式，涉及网上竞投、简易竞投、公开协商、定价招租、书面竞投等5种交易通则。
2.网上竞投、网上竞投（批量）、简易竞投、书面竞投、公开协商、定价招租等交易模式分别有何特点？
答：目前，市平台共有6种交易模式，其主要交易特点分别如下：
（1）网上竞投：全流程线上交易，按照“不低于底价，价高者得”的原则确定竞得人，竞价时间为30分钟；项目范围不设限制，设有优先权；流拍2次后可以转简易竞投交易模式。
（2）网上竞投（批量）：全流程线上交易，按照“不低于底价，价高者得”的原则确定竞得人，竞价时间为30分钟；设有优先权；网上竞投（批量）是对同类型项目分批次集中组织网上竞投，其交易规则仍按《佛山市农村集体资产网上竞投交易通则（试行）》执行，与普通网上竞投交易模式相比，主要区别在于：一是网上竞投（批量）交易模式在缴纳交易保证金环节作出了优化，允许竞投人通过缴纳一份交易保证金，并线上阅读同意《竞投人承诺书》，即可拥有该批次已报名项目的竞投资格，减轻竞投人的资金压力；二是网上竞投（批量）的《竞投人承诺书》对交易保证金的补缴、追缴和没收等情形作出了明确要求。项目流拍后只能转网上竞投交易模式。
（3）简易竞投：全过程线上交易，按照“不低于底价，价高者得”的原则确定竞得人，竞价时间为48小时（从第一位竞投人报价起算），竞投时间内都可以报名；在同等条件下，竞投人可享有优先权；该交易模式长期挂网，原则上为3-12个月，直至确定成交人、挂网周期结束或权属人申请撤回为止；适用范围：交易底价不超过每月2000元且合同期限不超过12个月的单宗资产出租项目；连续两次或以上网上竞投流拍的项目；各区报市级备案交易底价大于2000元的项目；流拍后不可以转其他交易模式。
（4）定价招租：全过程线上交易，按照“不需竞价，先报先得”的原则确定成交人，项目不设置优先权；交易特点：一是不设竞投人相互竞价时间，不设加价、不设优先权和没有结果公示期，一旦有人报出交易底价，即交易结束，最先报价的交易参与人为成交人；二是挂网周期与简易竞投类似，长期挂网，原则上为3-12个月，直至确定成交人、挂网周期结束或权属人申请撤回为止；三是适用范围为具有配套性质、竞争性明显较低、单价相对固定的同类型批量化资产项目和各区报市级备案的项目范围，流拍后不可以转其他交易模式。
（5）书面竞投：非全过程线上交易，按照“不低于底价，一次报价，价高者得”的原则确定竞得人。设置线下书面一次性竞价环节，能满足特殊群体不便于线上报价的需求。交易特点：一是采取线上报名，线下现场书面竞价方式组织；二是线下现场书面竞价环节，竞投人只有一次报价机会，原则上报价时间为10分钟；三是报价结束后，现场公布有效报价并确定竞得人；四是流拍后不可以转其他交易模式；五是适用范围为面向本农村集体经济组织成员公开竞投的小额资源性资产出租项目和各区报市级备案的项目范围。
（6）公开协商：非全过程线上交易，线上报名、线下协商（磋商）交易，其分为遴选和“一对一”磋商两种方式。采用遴选组织交易的项目是按照“不低于底价、综合评价最优者得”的遴选方式确定成交人，由项目权属人（代表）分别与各交易参与人协商谈判；采用“一对一”磋商组织交易的项目是由项目权属人（代表）直接与拟定交易对象通过“一对一”磋商谈判确定成交人，与遴选项目不同，“一对一”项目不设置优先权，拟定成交人纳入交易方案进行表决并在交易公告明确。遴选项目主要适用范围：具有公益性、合作性、政府主导等特殊性质的项目；符合各区政策的其他项目。“一对一”磋商项目主要适用范围：各区报市级备案的项目范围。公开协商项目流拍后不可以转其他交易模式。
3.为何不设置网上暗投（电子暗标）的交易方式？
答：市平台不设置网上暗投（电子暗标）主要原因有两个：一是网上暗投（电子暗标）对报价保密保障机制有极高的要求，操作实施难度大，存在泄密风险和廉政风险。网上暗投（电子暗标）交易模式，在公布竞投人报价前，须对所有报价进行保密，但难以让交易参与者和社会公众信服：系统开发和交易管理等内部人员没有通过系统后台获悉并对外透露竞投人报价信息。在竞投结束后，一旦非竞得人对竞投结果和报价过程提出异议，交易服务机构和技术公司均无法提供令人信服的“没有透露报价”的证据材料。二是平台现有交易模式足够丰富，已满足现实需求。结合基层实际需求并充分征求各区意见，市平台开发上线了网上竞投、网上竞投（批量）、简易竞投、公开协商、定价招租和书面竞投等6种交易模式。相较于周边省、市平台，市平台交易模式数量更丰富，已经能够满足基层交易模式多样化的需求。
4.为何不设置续约交易模式？
答：一是续约交易不符合《广东省农村集体资产管理条例》第二十五条第二款“除法律规定农村土地承包采取农村集体经济组织内部家庭承包外，农村集体资产实行承包、租赁经营的，应当依法采取招标、公开竞投、公开协商等方式确定经营者。禁止非法压价发包或者出租集体资产”的规定，续约交易缺乏法律法规依据；二是续约交易排除了市场竞争机制作用，不符合党中央、国务院关于“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”的要求；三是有关“续约”的法律法规规定也强调竞争性交易，如《农村土地经营权流转管理办法》提及“续约”，也规定了“鼓励承包方和受让方在土地经营权流转市场或者农村产权交易市场公开交易”和“土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利”，也强调“公开交易”和“同等条件”，竞争性交易要求非常明显；四是部分有续约要求的重点项目可以考虑纳入公开协商交易方式，没有必要将续约交易作为一种单独的交易方式，增加基层操作的廉政风险；五是现有交易模式有效保障了房屋原承租人、土地经营权原承租人等在同等条件下的优先权。
5.为何要缴纳交易保证金？为何“交易保证金原则上由项目权属人在交易底价首年合同金额的20%至100%范围内确定”？
答：缴纳保证金是市场交易行为的常见程序，是约束竞投人遵守交易秩序，保证交易顺利的的主要措施。如果竞投人违反交易规则，破坏交易秩序，交易保证金会被没收。
交易保证金作为约束竞投人的手段，设置过低，约束力不够，违规成本过低；设置过高，提高了交易门槛，削弱竞投人参与度，降低项目竞争性。实践证明，交易保证金设置在竞投底价首年合同金额的20%至100%范围内比较合适。此外，市制订的有关交易通则明确“交易保证金原则上确定为交易底价首年合同金额的20%-100%”，这是一个指导性指引，在交易管理系统并没有设置限制，集体经济组织可以根据交易项目实际情况自主合理设定交易保证金额度，并在交易方案中明确。
6.什么叫优先权，优先权的具体法律规定是什么？
答：优先权一般是指资产交易过程中，特定人按照法律规定或者约定，相对其他人享有在同等条件下优先的权利。
有关法律规定如下：《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；第七百三十四条：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《农村土地承包法》第三十八条规定：土地经营权流转应当遵循以下原则：……（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第五十一条规定：以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。《农村土地经营权流转管理办法》第九条规定：在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第十条规定：流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利。《广东省林地林木流转办法》第七条第二款规定：在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
7.交易项目为何有设置接受优先权申报？
答：优先权是依照法律规定或者约定的权利，不因为系统是否设定而丧失，如不设置，会造成交易程序瑕疵，存在交易纠纷隐患。因此，平台接受竞投人优先权申报。
8.优先权申报审核工作为何需要区级交易服务机构审核，而不由项目权属人审核？
答：优先权申报审核工作需由区级交易服务机构负责，不能由项目权属人审核的主要原因如下：一是实行区级组织交易，对竞投人资格审核是区级交易机构的工作内容。二是交易服务机构作为交易组织方，审核优先权更具有公信力和更专业。三是避免项目权属人泄露竞投人报名信息，干扰交易。
9.网上竞投主要的交易流程？
答：网上竞投主要分为意向申报、立项申请、发布公告、资格审核和交易处理五个阶段，具体如下：
意向申报：根据集体经济组织的建议，村(社区)党组织班子会议提出初步议题，由集体经济组织制定初步交易方案（包括交易项目情况、拟定价格、交易参与人资格条件、是否设置交易保证金等），报村(社区)党组织研究同意。村(社区)党组织书记召集召开“两委”班子会议(可扩大至集体经济组织班子)对交易方案进行商议，形成初步意见提请镇级审核后，上报区级主管部门（或授权区级交易服务机构）备案。不需要从意向申报发起的项目，按各区报市级报备的项目范围执行。
立项申请：按照民主决策程序，由农村集体经济组织编制交易方案（包括交易项目情况、交易价格、竞投人资格条件、是否设置交易保证金、合同等）,按规定召开成员(代表)大会会议对交易方案进行民主表决，村级加具意见提交交易申报，经镇级审核后，由区级交易服务机构受理。
发布公告。在佛山市农村集体“三资”智慧云平台（佛山市农村产权流转交易管理服务平台）、农村集体经济组织公开栏和交易资产现场发布交易公告，公告期限不少于5个工作日。交易公告应当包括交易项目基本情况、竞投人资格条件、报名时间地点及方式、联系人及联系方式、其他需要公告的内容。
资格审核：区级对竞投人进行资格审核（包括但不限于竞投人资格条件、交易保证金是否到账和是否享有优先权等）。
交易处理：由区级交易服务机构组织网上竞投交易并确定竞得人；发布结果公示公告、组织项目权属人与竞得人签订合同备案、发布结果公告和做好交易资料归档及录入等。
10.竞投交易的最低加价幅度为何规定在交易底价的1%-5%之间？
答：竞投交易的最低加价幅度规定在交易底价的1%-5%之间有两个原因：一是加价幅度过低或过高不利于交易。实践证明，在竞投剧烈时，过低的加价幅度，竞投时间会被大大延长，造成马拉松式竞投，竞投体验感极差，而且也过度浪费系统资源，而加价幅度过高会导致报价无法形成合理递增梯度，造成竞投人不敢加价、难以加价的情况。二是参考《广东省土地使用权公开交易规则》的相关条款：公开挂牌或公开上网竞价的竞价阶梯由委托人与土地交易机构结合当地和本宗地的实际情况协商后确定，但一般不高于交易底价的5％。经研究，规定竞投交易的最低加价幅度在交易底价的1%-5%之间。
11.发现交易公告信息有误怎么办？
答：根据集体资产网上交易“市级统筹、区级交易、镇街审核、村级申报”的运行机制，区级负责为辖区内集体资产交易提供信息发布、网上交易、线下签约、竞投人资质形式审查、交易投诉、资料备案及异常情况处理等交易服务。发现交易公告信息有误，须及时联系发布公告的交易服务机构处理撤回，更正后重新发布，并通知已报名竞投人及时查阅更正的相关公告信息。
12.为何要求一般交易项目两次以上流拍后才能转简易竞投交易？
答：简易竞投是指资产长期挂网（一般3-12个月），竞投人随时报名出价的一种交易模式。除个别交易底价低且出租期短的单宗资产出租项目能直接采用简易竞投模式外，一般需连续两次或以上网上竞投流拍的项目才能转为简易竞投模式交易。主要原因是：一方面网上竞投交易项目社会关注度较高，让集体资产首先通过在网上竞投在充分竞争中充分体现价值，另一方面避免由于人为封锁交易信息，造成信息壁垒，产生封闭交易，竞争不充分，影响资产成交价格。
13.为何要设置区级统一的交易保证金账户？
答：根据佛山农村集体“三资”管理服务改革工作方案要求，农村集体资产由区级组织交易，交易保证金作为交易的重要一环，应该由区级交易保证金账户收取，区级管理交易保证金。另一方面，由区级管理交易保证金，具有更好的公信力，能更好维护交易的公平公正，避免出现交易保证金应退不退，应没收无没收的情况。
14.为何不公开交易项目报名人数？为何在竞投过程中不公开报名人的姓名和名称？
答：不公开交易项目报名人数主要原因如下：一是避免提前获悉报名人数，清点人数，防止串标围标，保证公平竞争。二是促使权属方做好无差别、统一的宣传推介。三是防止“恶意竞投人”凑热闹“搅局”。此外系统设定了报名信息保密机制，严控管理人员查阅报名情况的权限，同时实行留痕管理、可追溯查阅审批痕迹，避免信息泄露和廉政风险。
竞投过程竞投人以竞投号参与竞投，不公开竞投人身份信息，原因一是避免出现“熟人不好意思竞价或形成默契竞价”等情况。二是防止出现“熟人社会”干扰报价的情况。
15.农村集体经济组织重大事项决策参照执行什么机制？集体资产交易属于重大事项吗？
答：农村集体经济组织重大事项决策参照执行“四议两公开”机制。
根据《市委党的建设领导小组办公室印发《关于实施重要事权清单管理巩固村（社区）党组织领导地位的意见》的通知》（佛委党办发﹝2021﹞1号）要求，集体资产重要交易事项纳入重要事权清单管理，参照执行“四议两公开”机制。其中，集体资产重要交易事项，主要包括必须进入区级集体资产管理交易中心交易的集体资源和资产发包、租赁、合资、合作等管理和处置。
16.什么是“四议两公开”？
答：“四议两公开”：是指村党组织领导下对村级事务进行民主决策的一套基本工作程序，是基层在实践中探索创造的一个行之有效的工作方法。
“四议”是指村党支部会提议、村“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议；“两公开”是指决议公开、实施结果公开。
17.合同管理模块要完成哪些内容？
答：主要是完成合同每期应收款、合同关联资产、合同来源等信息的登记录入。
18.无人报名、无人报价导致交易失败的项目为何不能实现系统自动发布失败公告？
答：目前，平台所有对外发布的公告，包括交易公告、结果公示、成交公告、终止公告和失败公告等，都需要人工审核，不会实现系统自动发布。主要原因是保证平台对外公布内容的严谨性，避免知识性、文字性错误，防止出现政治性差错。
19.什么是恶意竞投？如何打击恶意竞投？
答：所谓“恶意竞投”行为并不是一个严谨的法律概念，一般包括下列扰乱交易秩序的行为：（1）以参与竞投推高价格为由，威胁原承租户索要好处；（2）联系威胁恐吓或者利诱原承租户或者其他意向参与人，要求退出竞投；（3）竞得资产后又以交易公告已经披露的资产瑕疵为由拒签合同或索回交易保证金等情况。
除去可能的行政处罚和刑事处罚外，没收交易保证金和纳入集体资产交易警示名单限制参与集体资产交易，是打击此类行为得到有效措施。市农村集体“三资”智慧云平台已开通启用了警示名单功能，根据《中共佛山市委农村工作领导小组办公室关于防范和打击扰乱农村集体资产交易秩序违规行为有关工作的通知》要求，一是各区要规范管理集体资产交易警示名单；二是对于按照交易通则规定需要纳入警示名单管理的，可由农村集体经济组织向区级交易服务机构申请实施，或者由区级交易服务机构直接依职权实施。
20.对于“批而未供”的建设用地能否按照现状短期出租，在平台进行交易？
答：对于已经批准“农转建”但因客观原因未能办理建设用地使用权证的土地资产出租项目，公共资源交易机构不接受按照建设用地流转交易。为有效盘活农村集体闲置资产，解决基层实际困难，市农业农村局计划出台相关指引，拟限制在不改变土地现状、出租期限不超过两年的条件下，通过市农村集体“三资”智慧云平台（市农村产权流转交易管理服务平台）出租，但是并未得到有关部门的支持。因此，对于“批而未供”的建设用地，应该重点破解供地难点，完善供地手续，办好权属证书。
21.集体资产出租的最长期限为何不能超过20年？
答：《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，农村集体资产出租的期限不能超过20年。
此外，对于土地经营权的流转期限可能有一些争议。《农村土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”第三十八条规定：“土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”由此可见，“依法”是土地经营权流转的首要原则，以出租（转包）方式流转土地经营权，当然需要遵守《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款关于20年最长期限的规定，并且“不得超过承包期的剩余期限”。
22.集体资产交易项目审核为何分开设置意向申报和立项申请？
答：主要是为了落实“四议两公开”的要求和强化政府的服务和管理。在交易方案民主表决之前，增加意向申报中镇级审核流程，强化政府的服务和管理，既能避免交易方案存在不合法、不合规和资产瑕疵披露不充分等问题，又能避免在立项申请时民主表决已通过而交易审核不通过致使成员反复开会，影响工作效率的问题。
23.集体资产交易方案为何需要集体表决？有什么办法能够减轻基层表决的工作负担？
答：集体资产交易方案需要集体表决的原因如下：一是法律法规有规定。《广东省农村集体资产管理条例》相关规定明确：土地承包方案、集体资产产权量化折股及股权配置方案、重大的集体资产产权变更等事项由农村集体经济组织成员大会决定；集体资产经营目标、经营方式和经营方案等事项由农村集体经济组织成员代表会议决定。二是中央有要求。习近平总书记指出：过去，一些农村集体资产产权虚置、经营收益不清、分配不公开，农民群众意见很大，也滋生了一些“微腐败”。集体资产交易方案通过集体表决，有利于强化产权归属、明晰经营方式，有利于维护农村集体经济组织成员合法权益。因此，集体资产交易方案必须经过集体表决。
集体经济组织要科学安排资产项目交易时序，合理铺排资产交易计划，制定的交易方案要有预见性，对流标、中途退租等处理要进行规定。建议探索年初“一揽子”制定年内到期资产项目交易方案，一次会议集中表决，提升效率。此外，我市建设的农村集体“三资”智慧云平台正在开发网上集体表决功能，探索以电子通信方式召开成员大会和成员代表会议，实施民主表决，能有效降低农村集体经济组织决策成本，减轻基层工作负担。
